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Il proprietario di un bene immobile può decidere di mettere in affitto la sua casa, per far fruttare al meglio questo suo bene e per riuscire ad avere un’importante entrata extra.
Il contratto di affitto o di locazione deve necessariamente però essere in possesso di alcune caratteristiche per poter essere considerato valido e per evitare di incorrere in controlli o in controversie con l’inquilino. In un contratto di locazione devono necessariamente essere presenti:
- la data in cui il contratto è stato stipulato da entrambe le parti.
- I dati identificativi di entrambe le parti: nome e cognome, data di nascita, residenza, codice fiscale.
- I dati identificativi del bene immobile in questione: comune, indirizzo, locali da cui è composto, l’uso per il quale viene concesso, i dati catastali.
- Il canone di locazione o affitto, da calcolare in base alla rendita catastale del bene immobile. Oltre al canone, è possibile che vi siano delle spese extra da sostenere, come quelle condominiali ad esempio, che devono ovviamente essere inserite nel contratto. Sul contratto deve inoltre essere indicato il valore della rata, solitamente mensile, che risulta dalla somma del canone di locazione e delle spese.
- La durata del contratto.
A partire da queste considerazioni, prima di poter redigere un contratto è necessario reperire i dati identificativi dell’immobile e la sua rendita catastale, dato fondamentale quest’ultimo per identificare il canone minimo di locazione, che però non necessariamente dovrà corrispondere al canone di locazione finale richiesto.
Nel caso non siate a conoscenza di questi dati, potete richiedere una visura catastale su cui risultano tutti i dati identificativi del bene immobile da inserire nel contratto e la rendita catastale.
La rendita catastale di un immobile
La rendita catastale è il valore “fiscale” attribuito ad un immobile ed è indicato nella visura catastale.
Per la visura potete recarvi direttamente al Catasto oppure richiederla on-line, dal sito dell’Agenzia delle Entrate; al servizio di erogazione delle visure si accede previa registrazione al servizio Entratel – Fisconline o attraverso la piattaforma Sister.
Una comoda e veloce alternativa è costituita dai numerosi portali on-line autorizzati alla vendita di documenti e visure catastali.
Per maggiori informazioni sul reperimento di una visura e in particolare sulla rendita catastale clicca qui.
Il canone minimo di locazione
La rendita catastale del bene serve nello specifico per calcolare il canone minimo di locazione che, in base ad alcuni calcoli che illustreremo a seguito, è il minimo previsto dalla legge. In genere il canone finale è sempre superiore al canone minimo. Non si tratta di un obbligo, ma l’Agenzia delle Entrate non vede di buon occhio coloro che scendono al di sotto di questo limite: sminuire il valore dei beni immobili è infatti pericoloso per il mercato immobiliare italiano in generale senza contare che se un canone risulta molto basso probabilmente un accordo tra le parti potrebbe prevedere anche dei soldi al nero, pratica ovviamente illegale. Nel caso in cui il canone sia troppo basso l’Agenzia delle Entrate può decidere di effettuare alcuni controlli e potreste incorrere quindi anche in sanzioni pecuniarie che è invece meglio evitare.
Come si calcola il canone minimo?
Prima di decidere di stipulare un contratto di locazione, prima ancora anzi di mettere un annuncio di locazione di un bene immobile, è opportuno cercare di capire quindi quale sia questo canone minimo.
Questa la procedura:
una volta a conoscenza della rendita catastale, aumentatela del 5% e moltiplicatela per l’apposito coefficiente relativo alla tipologia di bene immobile. Ecco che avete a disposizione il valore del bene. Il 10% di questo valore corrisponde proprio al canone minimo di locazione.
Una volta a conoscenza di quale sia il canone minimo, avrete questo dato come base per definire il canone finale da richiedere, in considerazione delle caratteristiche dell’immobile, delle sue condizioni e se viene affittato con arredamento o meno.
Di conseguenza, non è detto che il canone di locazione minimo corrisponda al canone finale di locazione.
Come già detto, è sempre preferibile restare sempre in linea con i prezzi di mercato: sia per evitare di insospettire il Fisco, che per far sì che la cifra richiesta possa risultare interessante in tempi relativamente brevi.
Avete finalmente in mano tutte le informazioni necessarie sia per mettere un annuncio del bene immobile online o presso un’agenzia immobiliare sia per redigere un contratto di locazione. Il contratto può ovviamente essere redatto in modo autonomo, utilizzando gli appositi modelli disponibili. Potete però anche scegliere di fare affidamento su un professionista del settore. La cosa importante è che vi ricordiate di registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate e di rinnovarne la registrazione ogni anno.
